מדריך מלא למשכנתאות שניות
מדריך מלא למשכנתאות שניות
אין צורך להיות איל נדל"ן בכדי להפיק תועלת כלכלית מן הנכס הקיים. ענף המשכנתאות גדל והתרחב הרבה מעבר לגידול הטבעי שברכישת נכסי נדל"ן, דווקא בשל ההבנה כי בעלות על דירת מגורים, בית פרטי או כל נכס נדל"ן אחר, מהווה בטוחה ואפשרות לנטילת הלוואת משכנתא משתלמת בתנאים נוחים, לכל מטרה.
משכנתא שניה לשם מה?
סיטואציות שונות בחיים דורשות הוצאות של סכומי כסף גדולים, לעתים באופן בלתי צפוי. בשונה מהלוואת משכנתא רגילה הניתנת כנגד חוזה רכישה ו/או שיפוץ של נכס נדל"ן, הלוואת משכנתא שניה ניתנת לכל מטרה, ללא חובת הוכחה, ויכולה לשמש לצורך מימון לימודים, רכישת רכב, נסיעה לחו"ל, סיוע לילדים או אף כתמיכה וסיוע כלכלי לעתות משבר. יש מי שבוחרים לקחת משכנתא שניה ולהשקיע את הכסף בצורות שונות, ואף לעשות בו שימוש כהון עצמי ראשוני לרכישת נכס נוסף.
משכנתא שניה כאשר קיימת משכנתא פעילה
מרבית בעלי הדירות והנכסים בישראל הם בעלי הלוואת משכנתא, כאשר זו נלקחת לרוב לתקופות בנות 25-30 שנים. עם השנים, סכום ההלוואה הראשונה פוחת בזכות התשלומים החודשיים, ובמקרים רבים ערך הנכס עולה בשל האמרת המחירים בשוק הנדל"ן. השינויים הללו יוצרים דלתא, לעתים רחבה במיוחד, בין שווי הנכס לאחוז המימון הקיים עליו, מה שמאפשר נטילה של הסכום העודף כהלוואת משכנתא שניה.
ככלל, ניתן לקבל הלוואת משכנתא עד ל- 70% מערך הנכס, בכפוף ליכולת ההחזר. לצורך הדוגמא, משפחה מחזיקה בדירת מגורים שהוערכה על ידי שמאי בשווי 12000000 ₪, כאשר קיימת יתרת משכנתא 300000. 70% מערך הבית הם 840000 ₪ שזה סכום המשכנתא המקסימלי שניתן לקבל. סכום זה בהפחתת 300000 שח יתרת המשכנתא הקיימת, יותירו סכום בן 540000 ₪ שניתן לקבל כמשכנתא שניה בגין הדירה הקיימת.
אין חובה כמובן ואף עדיף שלא למצות את כל הדלתא האמורה, אולם בהחלט ניתן לעשות שימוש באפשרות לשדרוג אורח החיים, להגשמת חלומות ולצרכים נוספים.
כיצד מבוצע התהליך בפועל?
כאשר מבקשים לקבל משכנתא שניה, יש לפנות אל הבנק בו מתנהלת המשכנתא ולבקש דו"ח סילוק יתרות ועמלות היוון. אלה יספקו מושג ברור אודות יתרת המשכנתא הקיימת ועלויות הסילוק.
במקביל, ניתן לבקש מן הבנק הקיים, ומבנקים נוספים, את ההלוואה האמורה, כאשר אלה יידרשו מסמכים בניהם הוכחת בעלות על הנכס (נסח טאבו), הערכת שמאי לקביעת ערך הנכס ואסמכתאות הנוגעות ליכולת ההחזר (תלושי שכר, דו"ח מס הכנסה, תדפיסי חשבון עובר ושב ויתרות). עם קבת האישור העקרוני יציע הבנק את מסלול ההחזר ללקוח ועלויות הריביות.
חשוב לזכור: משכנתא מכל סוג, היא מוצר פיננסי בעל ערך כלכלי עבור הבנקים. ענף המשכנתאות הוא ענף תחרותי, ובאמצעות היכרות עם המסלולים והתמהילים השונים ניתן לנהל משא ומתן עם הבנקים, ולהטיב את תנאי ההלוואה בצורה ניכרת. מומלץ להתלוות במומחה פיננסי בתכנון ההלוואה, בבניית תמהיל ההחזר ובהתנהלות אל מול הבנק.